Hypotéky v roce 2020? Překvapivě, ale ne náhodou rekordní

Školy se zavřely a početná skupina rodičů doma vyučovala své děti. Ekonomika byla tlumena vládními opatřeními v boji proti covid-19. Některé ekonomické sektory byly úplně vypnuty, jiné výrazně omezeny a nikdo v té době nevěděl, co nás čeká, a kdy budeme mít řešení, které nás vrátí zpět do normálního stavu. Nemalá část lidí přišla o příjmy. Vláda vyjednávala s bankami o splátkovém moratoriu, které by klientům hromadně umožnilo odklad splátek hypotečních úvěrů.

Na druhé straně tu byla ČNB, která uvolnila regulační požadavky na poměr výše úvěru a splátek závazků vůči příjmům (DTI a DSTI), a tím vyzvala banky k uvolnění pravidel pro poskytování úvěrů. Situace v některých bankách vypadala tak, že schvalovateli hypotečních úvěrů se na stole kupily dvě hromádky. V jedné, která pod vlivem různých prohlášení členů vlády, rostla někdy až závratným tempem, se hromadily individuální žádosti klientů o odložení splátek. V té druhé mu na stůl přibývaly žádosti klientů, kteří by ještě před nějakým časem na úvěr nedosáhli. Nelze se tedy divit tomu, že banky zůstaly na krátkou chvíli v situaci, kdy schvalování, minimálně určité části úvěrů, bylo pozastaveno. Mnoho úvěrů bylo bankami odmítnuto s tím, že danou chvíli nemohou být schváleny.

Přesto, když se podíváme na zásadní čísla, musíme uznat, že rok 2020 byl rekordní hned v několika parametrech. Zároveň je jistě zajímavé, podívat se i na příčiny, které k tomu vedly.

Víc úvěrů a vyšší částky

V roce 2020 bylo na hypotečních úvěrech poskytnuto více než 254 miliard korun. V porovnání s rokem 2019, kdy celkový objem činil 182 miliard korun, je to nárůst o 40 %. Dosavadním nejlepším rokem byl rok 2016, kdy trh poskytl celkem 226 miliard. Nejen, že bylo poskytnuto více úvěrů, ale rozhodující faktorem pro překonání rekordu, byla také jejich výše. Meziročně se průměrná výše hypotečního úvěru zvýšila o více než 400 tisíc korun na téměř 3 miliony.

Výši hypoték tlačily ceny nemovitostí

Výše hypoték roste v závislosti na cenách nemovitostí. Pokud klient musí zaplatit víc za nemovitost, musí často vzít i vyšší úvěr, ale také je nucen použít víc svých vlastních prostředků, případně využít možnosti další zástavy. Meziročně průměrné ceny nemovitostí rostly následujícím tempem: bytové jednotky 12,6 %, pozemky 12 %, rodinné domy 9 %.

Navzdory nepříznivé hospodářské situaci, která ale zdaleka nezasáhla všechny stejně negativně, posledních pár let bylo v ČR období ekonomické prosperity a růstu. Mnoho lidí tedy disponovalo kapitálem, který potřebovali uložit nebo ho chtěli zajímavě investovat. Setrvalý a dlouhodobí růst cen nemovitostí v ČR je důvodem, proč investice do nemovitosti láká i lidi, kteří neřeší své vlastní bydlení. Vzhledem k tomu, jak rychle například probíhá povolování a výstavba nových bytů, tlačí velká poptávka a omezená nabídka ceny nemovitostí stále nahoru. Tím se vlastní bydlení stává složitěji dostupné nejpočetnější skupině klientů, kteří o úvěry na bydlení žádají, ano těm, kteří chtějí bydlet ve vlastní nemovitosti.

Strach z růstu úroků

Dalším faktorem, který měl příznivý dopad na trh s hypotečními úvěry v minulém roce, byla výše úroků. Během roku šly sazby dolů a na jeho konci byla průměrná úroková sazba již pod 2 % p.a. Situace s úroky se tak přiblížila rokům 2016 a 2017, kdy průměrné sazby byly také pod 2 % p.a. Některé individuální sazby poskytnuté bankami již atakovaly historická minima úrokových sazeb v ČR. Mnozí klienti už neviděli pro další zlevňování prostor a byl to pro ně impulz pro řešení investice, ale častěji pro refinancování jejich stávajícího úvěru lepším úrokem. Navíc pohled do budoucnosti nabízel již očekávané řešení covidové krize ve formě očkovacích vakcín, a tím i oživení ekonomiky a pravděpodobné zvýšení úrokových sazeb.

Obava z regulace

Růst hypotečního trhu a také růst cen nemovitostí pečlivě sleduje ČNB, podle které jsou současné obchodované ceny nemovitostí nadhodnocené v průměru o 17-25 %. To je pozorováno s určitou obavou a ČNB se netají tím, že v případě dalšího výraznějšího zdražení cen nemovitostí, je připravena zasáhnout a poptávku po úvěrech tlumit. Může využít již osvědčených nástrojů, kterými jsou omezení LTV, nastavení limitů DTI a DSTI. I tato informace byla pro mnohé žadatele impulzem, aby se zamýšlenou hypotékou dlouho neváhali.

Banky to zvládly

Fakt, že rok 2020 byl nejúspěšnějším rokem v poskytování HU, ukázal také, jak v dobrém stavu se nachází celý bankovní sektor a jak je to s jejich zdravím a chutí půjčovat. Banky se nebály a dál úvěry poskytovaly. Nejčastěji ale reagovaly tak, že nastavily, pro vybrané ekonomické obory, určitá omezení. Při schvalovacích procesech byly opatrnější a důkladně žadatele zkoumaly. Ve 3. a 4. kvartálu roku už málokterá banka stíhala dodržovat deklarované procesní časy na zpracování a schválení úvěru. Na konci roku dokonce čísla ukazovala pokles delikvence na hypotečních úvěrech, což může být pro banky dalším povzbuzením, ale určitým způsobem byla zkreslena odkladem splátek a situací, kdy se ještě naplno neprojevily problémy klientů, kteří jsou pandemií postiženi.

Co rok 2021?

Rok 2020 byl tedy rekordní v mnoha ohledech, ale co bude dál? Pokud bude vývoj podobný tomu, co zatím vidíme za leden a část února (rekordní úvodní měsíc z hlediska objemu poskytnutých úvěrů), nemůžeme vyloučit čísla podobná roku 2020. Pokud se zamyslíme nad důvody úspěchu roku 2020, musíme totiž uznat, že jich dost zůstává i pro rok 2021.

Michael Opočenský

Specialista úvěrů na bydlení společnosti OVB