Hypotéky — spolu v dobrém, ale i ve zlém
|
„Vláda chce lidem zdražit přechod k levnějším úvěrům! Co je to zase za kšefty mezi vládou a bankami? Tak tohle už ale opravdu nemyslí vážně, oni už neví, jak ty lidi obrat?“ Titulky a komentáře podobného znění nedávno plnily český mediální prostor. Trochu tak rozvířily kalné vody, které se kolem tématu účelně vynaložených nákladů časem usadily. Následovaly poté, co vláda schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru.
Záměr zákonodárce, který v roce 2016 vytvořil a schválil nový zákon o spotřebitelských úvěrech, se bohužel vlivem nepřesného znění ne zcela naplnil. Měl dát klientům možnost splatit úvěr kdykoliv, a bankám možnost za toto splacení mimo fixaci požadovat takzvané účelně vynaložené náklady, které jim v souvislosti se splacením úvěru vzniknou.
Aktuální znění zákona pamatuje na specifické situace, kdy lze úvěr doplatit za jasných podmínek a pravidel. Klientům dává například možnost každý rok, ve výročí fixace, mimořádně splatit až 25 % z poskytnuté výše úvěru. Nebo při prodeji nemovitosti definuje výpočet poplatku: 1 % z jistiny, maximálně však 50 tis. Kč. Zákon dokonce pamatuje i na maximální výši účelně vynaložených nákladů, které limituje až do výše ušlých úroků do konce fixace. Mohou to tedy být klidně i řádově desítky tisíc korun.
V kontrastu se zřejmým záměrem zákona je pak právní výklad regulátora, který sice zákon vykládá pravděpodobně správně, ale ve zjevném rozporu s původním záměrem zákonodárce. Proč byl například definován poplatek 1 % při prodeji nemovitosti a v ostatních případech předčasného splacení jsou to dnes stovky korun? Máme tady situaci, kdy banky nedostaly adekvátní náhradu za to, že udělají to, co jim zákon přikazuje.
Ale logicky si pokládáte otázky typu: „Musí mít banky nějakou náhradu? Nemají snad dost jiných zisků? Peníze, které jim klient vrátí můžou půjčit někomu jinému, ne?“ Mohou, ale… pojďme se podívat, jak to může vypadat v praxi na konkrétním modelovém případu.
Klient si bere u banky hypotéku za sazbu 5 % s pětiletou fixací. Banka si na to zajistí prostředky, které ji stojí 4 %. Garantuje tím výnos sobě i jistotu sazby pro klienta. Sazby pak mohou jít nahoru a hypotéky jsou najednou za 6 %. Klient je rád, protože má jistotu sazby 5% úroku, i když ostatní si berou dražší hypotéky. Banka je také spokojená, protože si zajistila peníze za 4 % a půjčila za 5 % a může tvořit zisk.
Pak na trhu ale dojde ke změně a sazby jdou dolů. Hypotéky jsou za 3 % a klient si řekne, že když je splacení úvěru téměř zdarma, proč by měl platit o 2 % víc. Refinancuje svůj úvěr do jiné banky za ta 3 % a je spokojený. Ale co původní banka? Ta si na začátku zajistila peníze za 4 % na dobu pěti let a nečekaně je má třeba už po dvou letech zpátky s poplatkem v řádech stokorun. Trh je teď na 3 % a když bude chtít peníze znovu půjčit, bude mínus 1 %. Celá ekonomika obchodu se jí bortí. Současný systém tedy říká: Banko, chraň klienty před zdražováním, ale při zlevňování si náklady musíš nést sama.
Dovolím si trochu spekulace: Banky si jistě dokážou vydělat peníze na jiných peněžních nástrojích, ale žádný rozumný akcionář nebude s klidem sledovat, jak v určité části firmy přichází o očekávané zisky, a tvoří ztráty. Prvním důsledkem přicházející situace, kdy úroky jdou pomalinku dolů, může být i neochota bank snižovat nabídkové sazby, proto banky poskytují individuální slevy. Snaží se tak rychlost snižování sazeb, a tím i další vlnu předčasných refinancování, oddálit.
Mám sám hypotéku, ale jsem zastáncem toho, aby přiměřená sankce za splacení úvěru mimo fixaci byla. Věřím, že mi to jednou může můj úvěr i zlevnit. To, že klienti mohou aktuálně úvěr splatit bez sankce, se musí přece odrážet i v poskytovaných úrokových sazbách, takže na to dnes i v budoucnu může doplácet celý trh.
Aktuální novela z pera ministerstva financí přináší i rozšíření situací, kdy lze úvěr splatit zcela bez poplatků (např. vypořádání společného majetku manželů, či prodej nemovitosti po dvou letech vlastnictví). Novelu teď čeká parlamentní diskuse, takže zatím není nic jistého (ani její podpora všech koaličních stran). Dá se tedy očekávat, že může dojít na různé úpravy. Za mě je ale důležité, aby se nerovný stav, který platí, napravil, nebo alespoň posunul ke spravedlivějšímu řešení.
Michael Opočenský
Senior Key Account Manager
pro spotřebitelské úvěry