Česká národní banka šlape na brzdu

Česká národní banka šlape na brzdu rozjetých úvěrů na bydlení a k tomu navíc pošilhává už i po ruční brzdě. Dosud to mohlo zdánlivě vypadat, že ji situace kolem rekordního počtu úvěrů, nadhodnocených cen nemovitostí a uvolněných pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů v podstatě moc nevadí. Na svém čtvrtečním zasedání však otočila kormidlem poměrně zásadně proti vlně stále se valících úvěrů, pro které od dubna 2022 nastavila, ve srovnání s dnešními pravidly, výrazné restrikce.

Jestli se měli klienti něčeho obávat, tak si myslím, že je to právě zpřísnění pravidel, které je navíc velmi razantní a týká se hned několika důležitých parametrů. Avizované změny budí už určité obavy z vývoje trhu v roce 2022 i u optimisticky laděných odborníků.

Tím, že je ČNB oznamuje už na konci listopadu, dává určitý čas všem, kteří váhali, zda budou nemovitost z úvěru pořizovat. Poskytuje čas také všem, kteří touží po vlastním bydlení a ví, že s bonitou jsou na tom už za stávajících pravidel na hraně a podle nových už na úvěr, a tím i vysněnou nemovitost, nedosáhnou. Obávám se, že ty čtyři měsíce budou znamenat pro poskytovatele úvěrů opět poměrně hektické období (a ČNB je před překotným úvěrováním „na poslední chvíli“ varuje) a nějaký výhled na zklidnění situace v hypotečních centrech bank, můžeme očekávat až v polovině příštího roku.

ČNB také definuje nově odlišná pravidla pro klienty pod 36 let (kteří pořizují vlastní bydlení) a pro ty ostatní, na které je přísnější. Snížení LTV¹ z 90 na 80 % vnímám jako opatření, kterým ČNB dává najevo, že bez naspořených vlastních zdrojů v hodnotě 20 % z kupní ceny, se lidé nemají do pořizování nemovitosti vůbec pouštět. Ale jaká je dnešní realita? U hodnoty nemovitosti 5 mil. je 20 % z její hodnoty 1 mil. A to jsou, i na dnešní dobu, stále poměrně velké peníze, které většina mladých lidí k dispozici nemá. Řešením může být pomoc v rodině – nejčastěji rodičů, kteří poskytnou svou nemovitost jako dozajištění, kdy se LTV sníží a banka pak půjčí i 100 % z kupní ceny. Ale je tu teď další omezení v podobě opětovně nastavených limitů DTI² a DSTI³ (poměr příjmů k závazkům z úvěrů), které někteří věřitelé z řad bank, již neuplatňovali. A to zas omezí schopnost dosáhnout na vyšší úvěr i s pomocí další zástavy.

Vzhledem k tomu, že nás pravděpodobně čeká další zvyšování sazeb a že v dohlednu jsou zmiňovaná opatření ČNB, nabyde část klientů pocit, že není na co čekat. Ale problém je v tom, že také není co kupovat. Klienti tak často končí v takzvaných „dopředných úvěrech“, kdy mají úvěr schválený za stávajících podmínek a úroků a nemovitost mohou do určité lhůty ještě hledat. Domnívám se, že tito klienti (motivováni závazkem nemovitost najít) budou v příštím roce také jedním z důvodů, proč ceny nemovitostí budou i dále růst, protože je třeba si uvědomit, že těchto úvěrů (zvlášť ve druhé polovině tohoto roku) bylo poskytnuto velké množství a do dubna po nich jistě sáhne další část klientů.

Nové podmínky ze strany ČNB platné od 1. 4. 2022

Michael Opočenský

Senior key account manager pro spotřebitelské úvěry

¹ LOAN TO VALUE  -  výše úvěru k poměru k hodnotě zástavy

² DEBT TO INCOME - poměr dluhu k příjmu

³ DEBT SERVICE TO INCOME - poměr splátek k příjmu